Του Δρ Γιώργου Ατσαλάκη
και της Ιωάννας Ατσαλάκη
Η σκληρή ύφεση που μαστίζει την Ελληνική οικονομία συνεχίζει να βαθαίνει όσο το κράτος προσπαθεί να εισπράξει περισσότερους φόρους, όσο οι ασφαλιστικοί οργανισμοί προσπαθούν να εισπράξουν περισσότερες εισφορές, όσο οι τράπεζες απαιτούν άμεσα τα ληξιπρόθεσμα δάνεια των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, όσο οι διάφορες κρατικές αρχές θυμούνται τώρα να επιβάλλουν λογής-λογής πρόστιμα για εισπρακτικούς λόγους, τα οποία δεν θα μπορέσουν να εισπράξουν τελικά καθόσον τα διαθέσιμα χρήματα, τόσο των νοικοκυριών, όσο και των περισσότερων μικρομεσαίων επιχειρήσεων έχουν εξανεμιστεί.
Καθώς λοιπόν η ύφεση μειώνει τις κρατικές εισπράξεις και περαιτέρω την δυνατότητα αποπληρωμής του χρέους, θα πρέπει να αναζητηθούν νέες μόνιμες και μακροχρόνιες πηγές κρατικών εσόδων οι οποίες θα διατεθούν στην αποπληρωμή του χρέους, και παράλληλα θα δημιουργήσουν εισροές χρημάτων στην Ελληνική οικονομία και αντίστοιχα απαλλάξουν τον Έλληνα φορολογούμενο από τον εφιάλτη των συνεχών φόρων.
Τέτοιες νέες πηγές εσόδων μπορούν να δημιουργηθούν από επενδύσεις σε έργα υποδομής και επενδύσεις σε κλάδους όπου η χώρα μας διαθέτει συγκριτικά πλεονεκτήματα τόσο στην Ελλάδα όσο και στο Εξωτερικό.
Η ηλιοφάνεια και το εύκρατο κλίμα είναι ένα από τα σημαντικότερε συγκριτικά πλεονέκτημα της Ελλάδας το οποίο έχει μερικώς μόνο αξιοποιηθεί από τον κλάδο του τουρισμού.
Τελευταία βλέπουμε ολοένα και περισσότερες αναφορές για τις επενδύσεις στον τομέα της παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές κυρίως με την χρήση ηλιακής ενέργειας. Πράγματι οι επενδύσεις σε αυτό τον τομέα μπορούν να δώσουν την δυνατότητα εξαγωγής ενέργειας και αντίστοιχη εισροή εσόδων στην Ελληνική οικονομία λόγω του συγκριτικού πλεονεκτήματος της ηλιοφάνειας.
Επίσης η στροφή στην καλλιέργεια βιολογικών τροφίμων, φρούτων και λαχανικών είναι ένα κλάδος με συγκριτικό πλεονέκτημα για την Ελλάδα.
Στο άρθρο αυτό θα θέλαμε να αναδείξουμε ένα ακόμα συγκριτικό πλεονέκτημα που έχει η χώρα μας στις επενδύσεις στον τομέα της εξοχικής παραθεριστικής κατοικίας. Ένας τομέας που γνωρίζει μεγάλη ζήτηση από τους βόρειο ευρωπαίους και Ρώσους κατοίκους. Η Ελλάδα έχει μείνει κυριολεκτικά κατά πολύ πίσω έναντι των ανταγωνιστών της, όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία, η Κύπρος, η Τουρκία κλπ.. Θα πρέπει λοιπόν να μην χάσουμε και αυτό το «τραίνο της ανάπτυξης».
Παρακάτω παρουσιάζεται ένα πίνακας στον οποίο αναλύονται τα ετήσια έσοδα, έξοδα και κέρδη από την ανάπτυξη ενός εικοσαετούς προγράμματος αξιοποίησης των κρατικών παραθαλάσσιων εκτάσεων για την κάλυψη της μελλοντικής ζήτησης εξοχικών κατοικιών κυρίως από το εξωτερικό.
Το πρόγραμμα αναφέρετε στην κατασκευή 2.000.000 εξοχικών κατοικιών την επόμενη εικοσαετία 2013-2032 το οποίο θα αποφέρει συνολικά έσοδα 400 δις € και καθαρό όφελος για το κράτος περίπου 240 δις €.
Για λόγους απλοποίησης των υπολογισμών οι τιμές και τα μεγέθη έχουν υπολογιστεί σε σταθερές τιμές. Τα έσοδα και κόστη έχουν υπολογιστεί ως μέσος όρος για κατοικίες από 70 τ.μ. έως 150 τ.μ..
Χαρακτηριστικά του προγράμματος
Το πρόγραμμα θα έχει τα παρακάτω χαρακτηριστικά:
Χώροι ανέγερσης: Θα κατασκευάζονται 100.000 περίπου κατοικίες κατά έτος για τα επόμενα είκοσι χρόνια σε παραθαλάσσιες παραλίμνιες και άλλες δημόσιες εκτάσεις με φυσική ομορφιά, υπό μορφή τοπικών παραδοσιακών οικισμών. Στους αγοραστές θα μεταβιβάζεται το κτίριο και το δικαίωμα χρήσης τις επιφάνειας του οικοπέδου για 100 χρόνια. Με τον τρόπο αυτό το έδαφος θα παραμένει στην κυριότητα του δημοσίου και δεν θα κατηγορηθεί το κράτος για ξεπούλημα δημόσιας περιουσίας.
Αρχιτεκτονική: Τα σχέδια και οι άδειες θα εκδίδονται από το δημόσιο χωρίς ή με ελάχιστο κόστος με ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό και θα προσαρμόζονται στην ιδιαίτερη αρχιτεκτονική της κάθε περιοχής με αυστηρή προσήλωση στην δημιουργία παραδοσιακών οικισμών και μόνο μέχρι διώροφες κατοικίες.
Κατασκευή: η κατασκευή θα γίνεται από εταιρίες οι οποίες θα κάνουν τα έργα υποδομής των οικισμών και από τοπικές οικοδομικές εταιρίες που θα ανεγείρουν τις κατοικίες κάθε περιοχής με το σύστημα των μικρών εργολαβιών ώστε να τονωθεί και η τοπική οικοδομική δραστηριότητα.
Περιβάλλον: μεγάλης έκτασης πρασίνου και δενδροφυτεύσουν θα περιβάλουν τους οικισμούς. Θα γίνεται ευρεία χρήση φωτοβολταικών πηγών ενέργειας.
Τρόπος χρηματοδότησης:
Ένας τρόπος θα είναι η πώληση των οικιών να γίνεται από τα σχέδια με πληρωμή σε τακτές προκαταβολές από τον πελάτη μέχρι την ολοκλήρωση της κατοικίας.
Ένας άλλος τρόπος θα είναι εξασφαλισμένα δάνεια για τους αγοραστές από τις τράπεζες, για τα οποία θα μεταβιβάζεται το δάνειο μαζί με το ακίνητο στον αγοραστή.
Πωλήσεις: Εν δυνάμει αγοραστές θα είναι συνταξιούχοι και λοιποί ενδιαφερόμενοι άλλων χωρών, που επιθυμούν να αποκτήσουν εξοχική κατοικία αλλά και Έλληνες ενδιαφερόμενοι.
Οι αγοραστές θα προέρχονται κυρίως από τις ευρωπαϊκές χώρες από την Ρωσία και άλλες ανατολικές χώρες οι οποίες αποτελούν μια αγορά περίπου 800.000.000 πολιτών. Σίγουρα το 0,25 % εξ αυτών δηλαδή 2.000.000 θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον για αγορά εξοχικής κατοικίας μέσα στην επόμενη εικοσαετία.
Κίνητρα για τους αγοραστές των εξοχικών κατοικιών:
Μία σειρά κινήτρων θα πρέπει να δοθούν στους αγοραστές ώστε να επιτευχθεί ο μέγιστος δυνατός αριθμός πωλήσεων, όπως:
Α) Ελεύθερη είσοδος (visa) κυρίως για τους πολίτες μη ευρωπαϊκών κρατών (Ρώσους κλπ.).
Β) Μηδενικό ή χαμηλό φόρο μεταβίβασης στο 2-3% και ειδική ρύθμιση για ένα εφάπαξ σταθερό κόστος λοιπών εξόδων μεταβίβασης.
Γ) Χαμηλό κόστος ηλεκτρικής ενέργειας λόγω της χρήσης φωτοβολταϊκών πηγών παραγωγής ενέργειας.
Δ) Δυνατότητα ενοικίασης της οικίας σε άλλους παραθεριστές για συγκεκριμένο διάστημα μέσα στο έτος κυρίως το χειμώνα έναντι σταθερού προπληρωμένου κατά αποκοπείν φόρου εισοδήματος.
Ε) Ειδική προπληρωμένη κάρτα ασφάλισης για τυχόν περιπτώσεις ασθένειας ή νοσοκομειακής νοσηλείας.
ΣΤ) Επιμήκυνση του χρόνου τακτοποίηση των φορολογικών τους υποθέσεων (υποβολή φορολογικών δηλώσεων κλπ) μέχρι το τέλος του οικονομικού έτους λόγω της μη μόνιμης διαμονής τους στην Ελλάδα.
Ζ) Εφόσον δεν θα εργάζονται στην Ελλάδα, παρόλο που θα διαμένουν μόνιμα (πάνω από 183 ημέρες), να μην θεωρούνται φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος για το παγκόσμιο εισόδημα τους.
Η) Να απαλλαγούν από κάθε λογής τεκμήρια εισοδήματος (πισίνας, αυτοκινήτου, κατοικίας, έκτακτες εισφορές κλπ).
Θ) Να τους επιτρέπεται να εισάγουν επ’ αόριστο το αυτοκίνητο τους στη χώρα μας προπληρώνοντας ετήσια τέλη κυκλοφορίας.
Οικονομικά οφέλη:
Σημαντικά οφέλη θα προκύψουν για το Δημόσιο και την Ελληνική οικονομία τόσο κατά το στάδιο της ανέγερσης όσο και κατά την διαμονή των ιδιοκτητών και ενοίκων.
Για το Δημόσιο:
Εκτός από 400 δις € που θα εισρεύσουν στην Ελλάδα την επόμενη εικοσαετία, και τα περίπου 240 δις κέρδη που θα αποκομίσει το δημόσιο, θα υπάρχουν επί πλέον έσοδα του δημοσίου από τον φόρο μεταβίβασης περίπου 12 δις (400 δις Χ3%), από τέλη κυκλοφορίας, από φόρους ενοικίων, από πωλήσεις καρτών υγειονομικής περίθαλψης κλπ.
Για την Εθνική οικονομία:
Δημιουργία χιλιάδων θέσεων εργασίας κατά την κατασκευή των οικισμών και πολλών ακόμα θέσεων για την συντήρηση τους. Θα οδηγηθούν και πάλι σε ανάπτυξη χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις με ότι αυτό συνεπάγεται στην αύξηση της απασχόλησης και στην αντίστοιχη αύξηση των φορολογικών εσόδων για το κράτος. Θα υπάρχουν σταθερές ετήσιες εισροές περισσότερες από 30.000€ ετησίως για τους κατόχους κατοικιών που θα μένουν μόνιμα και περίπου 5-10.000€ από αυτού που μένουν περιστασιακά.
Πολλαπλασιαστικά οφέλη από την κατανάλωση αγροτικών προϊόντων και τροφίμων αλλά και από την τόνωση των λοιπών παραγωγικών κλάδων και των κλάδων παροχής υπηρεσιών από την άφιξη ετησίως τουλάχιστον 3-4 εκατομμυρίων επιπλέον τουριστών.
Η ανάπτυξη ενός τέτοιου προγράμματος μπορεί να ξεκινήσει να σχεδιάζεται από τώρα και οι πρώτες πωλήσεις κατοικιών να πραγματοποιηθούν από το 2013. Υπάρχουν πολλές κατάλληλες δημόσιες εκτάσεις για άμεση αξιοποίηση (πρώην στρατόπεδα και άλλες παραθαλάσσιες περιοχές κλπ).
Η επιτυχή ανάπτυξη ενός τέτοιου προγράμματος προϋποθέτει ότι όλες οι αποφάσεις για τον σχεδιασμό και την υλοποίηση του, θα πρέπει να λαμβάνονται με γνώμονα το εθνικό συμφέρον και όχι τα συμφέροντα συγκεκριμένων συντεχνιών που δρουν σε όφελος των μελών τους και εις βάρος του λαού και του Εθνικού συμφέροντος.
Το όλο πρόγραμμα θα πρέπει να υλοποιηθεί από μια νεοσύστατη υπηρεσία η οποία θα λειτουργήσει με ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια, με σύγχρονες αρχές διοίκησης και μακριά από την μέχρι τώρα λογική του δημοσίου που έφερε τη χώρα στο χείλος του γκρεμού. Η στελέχωση θα γίνει με κατάλληλα εκπαιδευμένα και ικανά στελέχη, από τα οποία υπάρχουν πολλά στην Ελλάδα αλλά δεν αξιοποιούνται.
Για την απεξάρτηση από τους ξένους:
Η ανάπτυξη αυτού του προγράμματος θα μπορέσει να δημιουργήσει έσοδα ώστε να ανακοπεί η πίεση για άμεσες αποκρατικοποιήσεις και εκποίηση κρατικής περιουσία σε εξευτελιστικές τιμές.
Το πρώτο πακέτο διάσωσης της Ελλάδος των 110 δις αθροιζόμενο με το δεύτερο πακέτο των 109 δις δημιουργούν νέες ανάγκες δανεισμού συνολικά 219 δις € τα οποία δεν είναι αρκετά για την αποπληρωμή ομολόγων του δημοσίου τα οποία μέχρι το 2020 ανέρχονται περίπου στα 230 δις €.
Τα έσοδα του κράτους από τα κέρδη από τις πωλήσεις εξοχικών κατοικιών θα μειώσουν την εξάρτηση από τους ξένους δανειστές μας καθόσον θα μπορούν να αποπληρώσουν ένα μεγάλο μέρος των ομολόγων του δημοσίου τα οποία λήγουν μέχρι το 2020. Πράγμα το οποίο σημαίνει ότι το κράτος θα χρειαστεί λιγότερα δάνεια, θα πληρώνει λιγότερους τόκους και θα εξοικονομηθούν πόροι για περαιτέρω ανάπτυξη.
Παράλληλα θα μειωθεί η εξάρτηση της χώρας από ξένα κέντρα διοίκησης καθόσον η χώρα θα μπορεί να «στηριχθεί στα δικά της πόδια» και το κράτος θα μπορεί να αντισταθεί στις λογής-λογής πιέσεις που δέχεται λόγω της δεινής οικονομικής θέσης που βρίσκεται.
Θα πρέπει λοιπόν να αξιοποιηθεί άμεσα η δική μας βιομηχανία κατασκευής εξοχικής κατοικίας και να οδηγηθεί η οικονομία σε ανάπτυξη ώστε να ανακοπούν οι μειώσεις μισθών και επιβολή συνεχώς φόρων οι οποίοι μόνο σε περεταίρω ύφεση οδηγούν όπως έδειξε και η πρόσφατη εμπειρία.
Παράλληλη ανάπτυξη και σε άλλους τομείς όπου υπάρχουν συγκριτικά πλεονεκτήματα όπως στην παροχή τριτοβάθμιας εκπαίδευσης προς τις γείτονες χώρες και άλλες Ευρωπαϊκές χώρες, όπως η εκμετάλλευση πλουτοπαραγωγικών πηγών (φυσικό αέριο, ορυκτά κλπ), συνοδευόμενη από πλήρη εκσυγχρονισμό του δημοσίου ώστε να υπηρετεί τον πολίτη (και όχι να τον καταδυναστεύει) μπορούν να δημιουργήσουν μια διαφορετική Ελλάδα την οποία πολλοί δεν θα φανταζόταν μετά από 20 χρόνια. Η παρούσα οικονομική κρίση μπορεί να αποτελέσει την αφορμή να δημιουργήσουμε μια Ελλάδα της προόδου, της ανάπτυξης και της ευημερίας για να την παραδώσουμε στα παιδιά μας.
Πηγή 15ο Τεύχος Ην-Ων